扬帆证券高质量开展城市更新为房地产平稳发展注入新动能

　　聚焦高质量城市更新

　　编者按最近，中央反复提及城市更新。前不久召开的中央城市工作会议，锚定城市发展新方向，城市更新被写入总体要求，加快构建房地产发展新模式、稳步推进城中村和危旧房改造成为未来城市工作重点内容。随后在中央政治局会议上又强调，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。本期地产周刊聚焦高质量城市更新，反映各方意见建议。

　　■夏金彪

　　近期，中央高层会议对城市更新工作高度重视。7月14日—15日召开的中央城市工作会议提出“以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手”。7月30日，中央政治局会议研究当前经济形势和下半年经济工作，再次提到“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”。

　　目前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。住房和城乡建设部的数据显示，截至2024年年底，常住人口城镇化率达到67%，9.4亿人生活在城镇。城市发展正进入城市更新的重要时期。城市更新作为一项系统性工程，涉及的范围广泛，包括城市基础设施的更新改造、老旧小区的改造、城中村的改造等，以实现城市的高质量发展。

　　事实上，近年来，我国城市更新工作一直在有序推进。党的二十大报告提出，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，建设宜居、韧性、智慧城市。党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》明确要求，建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动。

　　今年以来，中央再度将城市更新工作提升到新的高度。5月份，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，对推进城市更新行动作出了系统全面部署。近期的中央城市工作会议和中央政治局会议明确了高质量开展城市更新，意味着中央对城市更新工作提出了更高要求，我国城市发展进入到高质量开展城市更新的新阶段。

　　业内认为，目前，房地产市场仍在止跌回稳的过程之中，高质量开展城市更新为房地产市场平稳发展注入新动能。随着城市发展进入存量时代，新建商品房市场空间受限，而存量房屋的改造升级需求日益增长。相关市场机构测算，“十五五”期间，城市更新预计至少能够完成4.48万亿元总投资，折合每年近9000亿元。业内预计，城市更新用地、金融等政策有望加快落地，支持地方政府更好地探索适合当地且可持续的城市更新模式，吸引社会资本介入，为企业参与城市更新提供更多机会。

　　从国际经验来看，政府在城市更新中通过政策法规制定、规划管理和政策支持，吸引和鼓励企业参与，并取得了很好的效果。比如，新加坡在1974年国家发展部下设立市区重建局，推动城市更新重建，通过合理政策、规划和市场机制的结合，使新加坡重新焕发生机，成为高度宜居之城。同时，新加坡的房企通过参与城市更新项目，不仅实现了商业利益，还承担了社会责任，促进了社区发展和居民福祉的提升。

　　面对我国高质量开展城市更新的新形势，房地产行业应积极转型、主动应对。首先，确立深耕存量市场战略：积极参与老旧小区改造、商业综合体升级、工业遗产保护利用等项目，从增量市场向存量市场拓展。其次，积极开展多元业务和创新发展：不再局限于住宅开发，而转向租赁住房、物业管理、城市运营、产业园区开发等多元业务;同时加大在绿色建筑、智能家居等领域的创新投入。再次，积极履行社会责任：高质量城市更新涉及城市的可持续发展和居民的切身利益，房企需要处理好与政府、居民的关系，承担更多的社会责任。此外，高质量城市更新周期长、投入大，对房企的资金实力提出了挑战，房企需要积极探索多元化的融资渠道，例如，发行REITs、引入战略投资者等，降低融资成本。

　　总之，高质量开展城市更新是一场关系城市未来竞争力和可持续发展的深刻变革，其内涵的深化和模式的创新为房地产市场平稳发展注入新动能，同时也对房地产行业提出了转型升级的紧迫要求。只有深刻理解和积极应对这一趋势，房企才能在城市更新中把握主动，为城市高质量发展贡献力量。